Вы живете в Монреале, а дом хотите купить в Торонто. Что тогда? Тогда вам нужен помощник. Который живет в Торонто и знает этот город. Друзья тут не помощники. Правда-правда. Нужен спец. Агент. Маклер. Риэлтор. То есть посредник. Тот, кто вам поможет жилье найти.   (Автор статьи – Старый Ко)

Есть такая работа – агент по недвижимости. Сверх популярна она у иммигрантов в Канаде. И часто иммигранты могут выбрать агента, который будет с ними говорить на родном языке. Что совсем не плохо.

Часть вторая. Начало статьи “Покупка дома на вторичном рынке Канады. Часть первая”

Приходите вы к агенту. Или он мчится к вам. Или вы с ним говорите по телефону из Монореаля. Вы говорите, хочу дом такой-то в таком месте. Агент по этой базе данных ищет и посылает вам e-mail с выборкой из базы данных. Ну если вы еще в каменном веке то он дает вам распечатку-копию этой выборки. Там может быть много домов. Ибо он ваш вкус точно не знает.

Вы смотрите и говорите – нам понравился номер такой-то и такой-то, а агент говорит, ну еще и вот этот номер. В Канаде и США существует единая база данных недвижимости. Сокращенно она называется MLS. А любой объект в этой базе имеет свой уникальный номер – MLS number. Так гораздо проще: и строителям, и продавцам, и покупателям, и агентам (риелторам). Поэтому, получив от своего агента точные MLS-номера, вы уже готовы смотреть недвижимость.

Агент звонит агенту продавца и договаривается о визите в удобное вам время. И вы едете из Монреаля в Торонто смотреть дома. С нанятым вами агентом.

Хорошие продавцы из дома всегда уходят, когда приходят дом смотреть. Поэтому на входной двери будет висеть коробочка с кодом. Код знает ваш агент. Он коробочку открывает и достает ключ от входной двери. Вы заходите, смотрите, щупаете, включаете все, валяетесь на кроватях и т.д и т.п. А агент ваш должен оставить визитную карточку. Зайдет продавец в дом, увидит это безобразие после вас и будет знать на кого жаловаться. Ну или просто не будет пускать вашего агента во второй раз.

Наконец, выбрали вы таки дом с помощью агента. Дальше все как в первом варианте продаж от частного лица. Только свое “коммерческое предложение” (offer) вы гоняете туда-сюда через агентов. А не сами. И когда вариант окончательный есть – отсылаете юристу.

Хороший агент со стороны покупателя расскажет, что средняя цена на такой дом в такой местности такая-то. И что опции которые в доме есть, если есть, тянут на столько-то. И что дома построенные десять лет назад в этой местности, например, страдают каким-то общим дефектом. Или, что дома на этой улице смотрят в лес и берут денег за это дополнительно продавцы, но по ген.плану развития района через год этот лес спилят и зафигачат там пятнадцать этажей кондо-массива, с парковкой напротив вашего заднего дворика.

К чему это я? К тому что иногда лучший агент не тот, кто живет рядом с вами и говорит на родном языке, а тот кто живет и работает в той местности где вы ищете дом. И не первый год уже живет и не первый дом продал, купил. Мда.

И есть даже агенты кто говорит с вами на одном языке, но будет рассказывать всякие странные вещи. Что тот район, в котором он живет, самый лучший во всей Канаде. И что вам нужно именно там дом покупать, даже если у вас работа на другом краю того же GTA (Район Большого Торонто). И что только в этом районе живут все “белые и пушистые”. Не спешите этому верить на слово!

Какие еще нюансы есть в покупке вторичного жилья с агентом? Как ни странно, многие не задумываются, что агент это делает за деньги. За чьи деньги? Да за ваши же и делает. Это только формально вы не платите ему денег.

А что на самом деле. А на самом деле, в цене дома, который входит в базу данных MLS, уже заложена цена за услуги вашего агента. И когда вы берете ипотечную ссуду на этот дом, что вам агент нашел, ему с этого перепадает положенное. То есть в моргидже, который вы берете у банка, и будет заложена цена за его услуги. Моргидж платить-то вам придется.

А вы не забыли, что у продавца свой агент был. Так он тоже не за даром работал. И его услуги тоже в цене на дом заложены. И стало быть вы тоже за них платите.

Какова сумма которую вы оплатили обоим агентам? Ну от местности зависит. В Торонто продавец может нанять агента за один процент от заявленной стоимости. Но есть, и их достаточно много, агентов которые будут продавать дом только за два и даже больше процентов от общей стоимости.

Кстати, и тем, кто вас приводит к продавцу, платят два с половиной, иногда и три процента. Что в итоге получается?

Дом вы купили за 400. Тысяч канадских долларов. Из них, как минимум, 4 тысячи ушло на оплату агента продавца. И еще, как минимум, 10 тысяч перепало агенту, которого вы наняли.

То есть “на руки” продавец (вернее юрист и банк) получили на 14 тысяч меньше. Неплохо, правда? А может быть это вам стало плохо? После прочитанного. Если еще не стало, то тогда не забывайте, что с этих 14 тысяч еще и налоги возьмут.

Как уменьшить потери? Чаще всего никак. Хорошие агенты стоят хороших денег. И жадничать нечего, если они вам хорошо помогли.

Но. Едете вы по району своей мечты. И вдруг видите дом своей мечты. А перед ним вывеска: “Агент такой-то. MLS номер такой-то. Телефон такой-то.” Что вам надо будет сделать? Да просто, позвонить тут же по телефону агенту продавца.

И сказать я – частник. Private Buyer. Мне дом вот этот интересен. И агент вас наверняка пригласит встретится. И если вы с ним поговорите, то шанс договориться о снижении цены на процент полагающийся несуществующему у вас агенту достаточно высок. И тогда, если вернуться, к примеру выше, вы заплатите продавцу не 400 тысяч, 390 – на 10 тысяч меньше! И продавец это даже не заметит и никак не пострадает. А у вас будет моргидж на десять тысяч меньше.

В общем, хороший агент – это не так просто. Да и у самих агентов жизнь не так проста. Вот почему агенты не любят продавать недвижимость типа FSBO. Потому, как там нет сложившейся этики и правил. И нет никакой гарантии договориться вашему агенту, что если он в дом к частному продавцу клиента приведет, то деньги свои в конце сделки получит. Как-то не складывается это.

Да и попадаются продавцы частники, кто выставляет дом по цене не включающей комиссионные агентов. Опытному покупателю, а уж агенту это сразу видно. По цене. Только не все опытные-то. Даже агенты.

Кто еще есть из посредников на рынке вторичного жилья. Забыли мы еще про один вид. Друг покупателя и враг продавца. Называется инспектор по оценке недвижимости (Home Inspector). Вы, как покупатель, можете попросить продавца об инспекции дома. До вступления договора о покупке в силу.

Как это выглядит по временной шкале. Окончательный offer, инспекция дома, несколько дней покупателю на раздумье. Если не передумал и ничего не попросил после инспекции дома продавца – договор вступает в силу. Если денежный задаток будет у агента или юриста, разумеется.

Есть продавцы, которые суют бумажку об ранее проведенной инспекции дома. Ну, это даже не смешно.
Есть агенты покупателя, которые подсовывают своего инспектора. Это тоже смешно.
Как говорят сами агенты, не было еще такого инспектора, который бы не посоветовал покупателю покупать дом, если этот инспектор был приглашен агентом продающим дом. Шутка конечно. Но я советую искать независимого инспектора. Они есть. Тоже важно, чтобы он был из той же местности, что и дом.

Такой часто знает знает и какие есть проблемы в местной почве, и какой брак могли допустить конкретные строители. Дома-то теперь почти все типовые. И проблемы у домов от одного строителя бывают один к одному. Хороший инспектор вам все покажет и расскажет, что нашел и как дорого это будет стоить починить. И вы можете продавца попросить починить найденный инспектором дефект или снизить цену на дом.

Некоторые покупатели про инспекцию забывают или сами проводят. Мне кажется, что такая экономия будет лишней.

Что еще нужно упомянуть для покупателя. Всегда проверяйте расчеты вашего юриста. Их много. Они разные. И юристы тоже разные. Есть жулики, есть неряхи. Я заметил, что все юристы никогда не ошибаются в расчетах в свою сторону. Только в вашу. Обязательно проверяйте цифры, которые вам насчитает юрист.

Бывали случаи, когда покупателя пытались “нагреть” на десять и больше тысяч долларов. Причем, даже когда им указывали на это, они пытались возражать. Знакомый как-то полдня провел у такого адвоката-жулика. Правда, дом был новый, от строителя. Юриста же в день закрытия не пошлешь. А расчеты и контракт подписывать они часто вызываются в день накануне закрытия.

Уточните, сколько дней после закрытия вы можете использовать для того чтобы попросить починить домашнюю сантехнику, которая вдруг почему-то перестала работать…

Кстати, между тем моментом когда подписан offer и совершается закрытие сделки (closing), вы можете (если это было указано в договоре) еще пару раз закатиться в дом, который будет скоро вашим. Помечтать и еще раз все проверить.

Короче, в тот день, когда вы приедете к юристу за ключами ставшего уже вашим дома, вы поймете всю глубину счастья Владельца Купившего Дом. Удачи вам!

Источник